Fundo de investimento imobiliário: O que é, como funciona e qual a rentabilidade

O fundo de investimento imobiliário é uma maravilhosa oportunidade para investir seu dinheiro. Isso porque estamos falando de um tipo de investimento rápido e altamente rentável.

O motivo é simples: o brasileiro, por ser um tipo de investimento mais conservado e moderado, em geral, dá preferencia a investimentos em imóveis. 

Porém, a diferença dos fundos imobiliários é que esses são aplicações onde a pessoa investe na compra de imóveis na forma física como, uma casa ou sala comercial, por exemplo.

Além disso, o setor imobiliário é sempre uma ótima alternativa para investir, visto que problemas com queda e baixa liquidez não duram muito tempo. Outro grande motivo de pensar em como investir em fundos imobiliários é com relação a tributação.

Trata-se de um tipo de investimento isento do pagamento de Imposto de Renda (IR), perfeito então para momentos de baixa nas taxas de juros. 

Por isso, tenha em mente que se você deseja saber como poupar e investir, os fundos imobiliários são ótimas indicações.

E, para que você entenda tudo sobre o assunto, preparamos este guia com tudo o que precisa saber para investir com segurança e rentabilidade em fundos imobiliários! Vamos lá?!

Índice de conteúdo: 

Entendendo o que é fundo de investimento imobiliário
Como funciona o fundo de investimento imobiliário
Rentabilidade dos fundos imobiliários

Entendendo o que é fundo de investimento imobiliário

Embora seja uma das aplicações mais comuns entre os investidores brasileiros, muitas pessoas pouco sabem sobre o fundo de investimento imobiliário o que é…

Então, a primeira coisa que precisamos fazer é nos esclarecer com relação a isso.

De modo geral, os FII’s, Fundos de Investimentos Imobiliários, são fundos constituídos por aplicações feitas no mercado imobiliário.

Nesse cenário, há dois tipos de fundo de investimento imobiliário, sendo eles:

• Fundos de tijolo: aqueles que se investe em imóveis físicos como, escolas, shoppings, edifícios empresariais, hospitais, hotéis, entre outros. 
• Fundos de papel: aqueles em que se fazem aplicações financeiras no setor imobiliário, como, por exemplo, investimento em LCA, LCI, CRI e CRA.

Igualmente ao que ocorre nos Fundos de Investimentos, os FII’s também dividem o patrimônio em cotas, com valores iguais. 

Então, aplicar seu dinheiro no ramo imobiliário por meio desses papéis, permite que você adquira pequenas partes de imóveis.

Imagine ser proprietário de um percentual de um grande shopping center ou até mesmo uma de uma rede hoteleira… Fantástico não é mesmo? 

E o melhor de tudo isso é que há milhares de fundos imobiliários baratos, no qual você pode investir pouco e ganhar muito.

Então, resumidamente, esse tipo de investimento nada mais é do que uma comunhão de recursos, destinados à aplicação em ativos imobiliários.

Dessa forma, os investidores aplicam seu dinheiro em um determinado fundo, que é gerido por um administrador.

É o administrador que adquire um ou mais ativos imobiliários para usufruir dos rendimentos, seja pelo seu aluguel, comercialização ou mesmo pagamento de juros.

Sendo assim, agora que você já sabe o que é fundo de investimento imobiliário, que tal entender um pouco mais como esse funciona na prática?!

Como funciona o fundo de investimento imobiliário

Entendendo melhor sobre o fundo de investimento imobiliário o que é, chegou o momento de se esclarecer como esse funciona, concorda?

Bom, um dos primeiros pontos a destacar é que esses fundos possuem um gestor especialista que, todos os dias, irá acompanhar o patrimônio e o mercado.

Assim, conforme se derem os resultados, ele fará as alocações necessárias no fundo de investimento imobiliário em questão, objetivando o máximo de a rentabilidade. 

Na prática, grande parte dos gestores, adquiri imóveis comerciais com bom potencial de mercado, a fim de conseguir renda através de seu aluguel. 

Outra maneira de lucrar é através da valorização do imóvel em si. Por essa razão, é pouco comum que o patrimônio tenha imóveis já sobrevalorizados.

Esses fundos de papel atuam de forma mais estável, visto que a maioria é composto por aplicações da renda fixa. 

Sendo assim, a lucratividade é oriunda dos rendimentos dessas aplicações, bem como pela valorização das cotas, por meio da BM&F&Bovespa.

Através dessa oferta, os investidores terão acesso ao prospecto e material informativo do fundo e assim ficarão sabendo qual o tipo exato de fundo imobiliário é, qual o imóvel objeto do fundo, qual o valor a ser pago no imóvel, a estratégia deste fundo (se pretende locar, comprar para vender, e etc.), a rentabilidade esperada ou projetada, os riscos, as informações do imóvel e da região, enfim.

Após o período da oferta em um dos tipos de fundo de investimento imobiliário, as instituições financeiras e o administrador verificam o valor captado dos investidores.

Essa quantia poderá ser menor ou maior que o esperado, e assim é finalizada a compra do(s) ativo(s).

Normalmente, esse processo dura alguns meses, e após a captação ser encerrada e o ativo ser adquirido, as cotas são integralizadas.

Cada cotista que entrou na oferta passa a ser um sócio do fundo, sempre proporcionalmente à sua participação, ou seja, aos seus recursos aportados.

Por exemplo, se um fundo captou R$ 50.000.000,00 através do lançamento de 500 mil cotas por R$ 100,00 cada para a compra de um imóvel comercial para posterior locação.

Se o investidor adquiriu 200 cotas na oferta primária, esse terá uma participação de 0,04% no fundo, que será seu lucro. 

Quanto maior o número de cotas que o investidor detém de um fundo de investimento imobiliário, maior será sua participação no mesmo.

Da visão do investidor, esse processo é muito semelhante ao de compra de ações, até mesmo porque esses fundos são listados na bolsa de valores como “um papel”.

Prontinho, agora você já sabe mais sobre o fundo imobiliário como funciona! Não é tão complicado assim, não é mesmo?!

Mas, e como funciona o fundo de investimento imobiliário em questão de rentabilidade? Vamos falar mais sobre isso a seguir! Confira!

Rentabilidade dos fundos imobiliários

Uma das maiores dúvidas desse tipo de aplicação é sobre quais são os fundos imobiliários mais rentáveis.

Só que para saber isso, primeiramente, é preciso entender como é calculada a rentabilidade nesse tipo de investimento, certo?

Bom, a rentabilidade dos fundos imobiliários oscila bastante, pois o retorno financeiro depende de diversos fatores.

Os principais fatores que influenciam o rendimento são: composição do patrimônio, situação do setor e valor monetário das cotas. 

Normalmente, os FII’s referentes a imóveis melhor localizados tem maiores chances de gerar retornos mais atrativos, quando comparados aos de regiões mais distantes. 

Nesse caso, o fundo funciona como o próprio imóvel físico. Imagine que você possui uma sala comercial situada em um local de grande circulação de pessoas…

É de se esperar que a valorização desse imóvel seja bem maior que a de uma sala comercial em um ponto menos movimentado, concorda?

Mas, além dos rendimentos das cotas, o fundo de investimento imobiliário também paga aluguéis mensais, mas com valor sujeito à oscilações.

Assim, quando a propriedade está alugada, seus rendimentos tendem a ser mais elevados do que em épocas em que os inquilinos saem. 

Com relação aos fundos de papel, os aluguéis variam conforme o comportamento dos indexadores, especialmente o CDI e IGP-M e a taxa Selic. Se esses sobem, os lucros aumentam proporcionalmente.

Via regra geral, bons fundos imobiliários apresentam rentabilidades entre 0,75% e 1% ao mês, rendendo, em muitos casos, mais que o CDI.

Para não errar na hora de como escolher um fundo de investimento imobiliário, analise a rentabilidade em um período maior do que 1 mês.

O ideal é analisar o histórico do investimento desejado nos últimos 6 ou 12 meses, para ver se esse realmente será uma  aplicação lucrativa.

Sabendo de tudo isso, podemos dizer que os fundos imobiliários, por gerarem rendimentos mensais, são mais recomendados para aqueles que desejam viver de renda ou conquistar a independência financeira.

Entretanto, outra maneira de obter lucro é negociando cotas no mercado financeiro, sendo semelhante à compra de ações, mas com uma menor liquidez.

Conclusão

Pronto, agora você já pode dizer que está preparado para começar a pensar em investir em um fundo de investimento imobiliário!

Com a leitura deste post você já adquiriu um maior conhecimento sobre o que é e como funciona o fundo de investimento imobiliário.

Assim, já pode começar a pesquisar quais são melhores fundos imobiliários 2020 para aplicar seu dinheiro!