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0%Os fundos imobiliários podem ser uma forma de ter exposição ao mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são negociados na Bolsa e permitem que o investidor compre cotas de fundos que aplicam em imóveis ou em ativos ligados ao setor.
No Nubank, essa modalidade está disponível diretamente pelo aplicativo, dentro da área de investimentos em Bolsa de Valores. Antes de comprar uma cota, vale entender como os FIIs funcionam, quais são os riscos e o que observar no próprio app.
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários, ou FIIs, reúnem recursos de vários investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários ou em ativos relacionados ao setor.
A política de cada fundo define onde o dinheiro será investido. Entre as possibilidades estão:
- Imóveis físicos, como galpões logísticos, shopping centers, hospitais e prédios comerciais;
- Ativos ligados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
- Cotas de outros FIIs;
- Estratégias que combinam diferentes tipos de ativos.
Ao comprar uma cota, você passa a participar dos resultados do fundo de acordo com a quantidade de cotas que possui.
Os FIIs são investimentos de renda variável. O preço das cotas pode subir ou cair, e o fundo não garante uma rentabilidade específica.
Quais são os principais tipos de FIIs?
Os fundos podem seguir estratégias bastante diferentes. Conhecer essa classificação ajuda a entender de onde podem vir os resultados.
FIIs de tijolo
Investem principalmente em imóveis físicos. A receita pode vir de aluguéis, arrendamentos ou da venda dos imóveis.
FIIs de papel
Concentram a carteira em títulos e valores mobiliários ligados ao mercado imobiliário, como CRIs.
Fundos de fundos (FoFs)
Investem em cotas de outros fundos imobiliários.
Também existem fundos com estratégias híbridas ou multiestratégias, que combinam diferentes tipos de ativos.
Como os FIIs podem gerar dinheiro?
Existem duas formas principais de obter retorno com um FII.
A primeira vem dos rendimentos distribuídos pelo fundo. Dependendo da carteira, esses valores podem ter origem em aluguéis, recebíveis imobiliários ou outras receitas dos ativos.
A segunda acontece quando a cota se valoriza e o investidor consegue vendê-la por um preço maior que o valor de compra.
Também existe o cenário contrário: a cota pode perder valor e gerar prejuízo na venda. Por isso, receber rendimentos periódicos não elimina o risco de perda.
Como investir em fundos imobiliários pelo Nubank?
O Nubank disponibiliza FIIs dentro da área de Bolsa de Valores do aplicativo. A plataforma também reúne outros ativos, como ações, BDRs, ETFs e fundos de investimento.
Para fazer a operação:
- Abra o aplicativo do Nubank.
- Toque no ícone $, na parte inferior da tela.
- Entre em Investir.
- Acesse Investimentos e depois Bolsa de Valores.
- Procure o fundo imobiliário que deseja analisar.
- Confira as informações do ativo.
- Toque em Comprar.
- Informe o valor que deseja investir.
- Confirme a operação com sua senha.
Na primeira vez que você usar a área de Bolsa, o aplicativo pode pedir algumas informações para identificar seu perfil de investidor.
O que analisar antes de comprar um FII?
Não olhe apenas para o preço da cota ou para o rendimento mais recente.
Antes de comprar, observe:
- Tipo de fundo: entenda se ele investe em imóveis, recebíveis, outros FIIs ou uma combinação;
- Carteira: veja quais imóveis ou ativos fazem parte do fundo;
- Vacância: nos fundos de imóveis, espaços desocupados podem reduzir as receitas;
- Liquidez: confira o volume de negociação das cotas;
- Histórico: acompanhe os resultados e o comportamento da cota;
- Gestão: conheça a estratégia e a atuação dos responsáveis pelo fundo;
- Riscos: leia os documentos e informações divulgados pelo fundo.
A CVM destaca riscos relacionados a juros, cenário econômico, ocupação e valorização dos imóveis, além da liquidez das cotas. Esses fatores podem afetar tanto o preço do ativo quanto os resultados distribuídos.
Onde conferir as informações do FII no Nubank?
O aplicativo permite acompanhar os investimentos em Bolsa e consultar informações relacionadas aos ativos disponíveis na plataforma.
Para uma análise mais completa, você também pode consultar os dados públicos registrados na CVM. A plataforma permite pesquisar fundos e acessar documentos, informações sobre a carteira e outros dados do FII.
Essa consulta ajuda a analisar o fundo antes de tomar uma decisão, sem depender apenas das informações apresentadas na tela de compra.
Existe risco ao investir em FIIs?
Sim. FIIs não são investimentos de renda fixa e não oferecem rentabilidade garantida.
Entre os principais riscos estão:
- Mercado: mudanças nos juros e no cenário econômico podem afetar o preço das cotas.
- Imobiliário: queda no valor dos imóveis, aumento da vacância ou problemas em contratos podem reduzir as receitas.
- Crédito: nos fundos que investem em recebíveis, a inadimplência pode prejudicar os resultados.
- Liquidez: pode não haver compradores suficientes quando você quiser vender suas cotas.
Por isso, o fato de o Nubank permitir a venda de um FII pelo aplicativo não significa que você conseguirá vender qualquer cota imediatamente pelo preço desejado. A negociação depende do mercado secundário.
Como funciona o Imposto de Renda dos FIIs?
A tributação varia conforme o tipo de operação.
Os rendimentos distribuídos aos investidores pessoas físicas podem ser isentos de Imposto de Renda, desde que sejam cumpridas as condições previstas na legislação.
Entre elas estão:
- o cotista possuir menos de 10% das cotas do fundo;
- o fundo ter pelo menos 50 cotistas;
- as cotas serem negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado.
A isenção vale para os rendimentos e não para o lucro obtido com a venda das cotas.
Já o ganho líquido obtido na venda de cotas de FII é tributado em 20%. Não existe, para FIIs, a mesma isenção de R$ 20 mil em vendas mensais que se aplica a determinadas operações com ações.
O Nubank cobra para comprar FIIs?
A disponibilidade de FIIs no aplicativo não significa que todos os custos envolvidos sejam iguais em qualquer situação.
Antes de confirmar uma ordem, confira no próprio aplicativo as condições aplicáveis à operação.
Também considere as despesas próprias do fundo. Um FII pode ter custos de administração e outros encargos que afetam seus resultados.
O mais importante é verificar o custo total antes de confirmar a compra, em vez de analisar apenas o preço da cota.
Como começar com mais cuidado?
Quem está começando pode seguir uma sequência simples:
- Defina quanto pode investir sem comprometer outras necessidades financeiras.
- Entenda o tipo de FII antes de olhar apenas para o rendimento.
- Leia as informações do fundo e conheça sua carteira.
- Compare fundos com estratégias semelhantes, em vez de comparar apenas o percentual de rendimento.
- Verifique os riscos e a liquidez.
- Confira os custos e a tributação.
- Avalie se aquela cota combina com seu objetivo e perfil de risco.
O objetivo não é encontrar o FII que apresentou o maior rendimento recentemente. O desempenho passado não garante o resultado futuro.
O que considerar antes de investir em FIIs pelo Nubank?
O Nubank facilita o acesso aos fundos imobiliários porque permite realizar a operação diretamente pelo aplicativo. A escolha do investimento, no entanto, exige uma análise que vai além da plataforma.
Antes de investir em fundos imobiliários, procure entender onde o fundo investe, como gera receita, quais riscos assume, qual é sua liquidez e como funciona a tributação.
Assim, o aplicativo funciona como o meio para realizar a operação, enquanto a decisão parte da análise do próprio investimento.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso comprar qualquer FII pelo Nubank?
O Nubank disponibiliza fundos imobiliários dentro da área de Bolsa de Valores do aplicativo, mas a oferta de ativos pode variar. Consulte os FIIs disponíveis diretamente no app.
Preciso comprar um imóvel para investir em FIIs?
Não. O FII permite investir em ativos relacionados ao mercado imobiliário por meio da compra de cotas, sem adquirir diretamente um imóvel.
FII é renda fixa?
Não. Fundos imobiliários são investimentos de renda variável. As cotas podem sofrer oscilações e o investidor pode ter perdas.
Posso perder dinheiro investindo em um FII?
Sim. A cota pode se desvalorizar, e fatores como vacância, queda no valor dos imóveis, problemas de crédito e menor liquidez podem afetar o investimento.
O rendimento do FII é garantido?
Não. Os resultados dependem dos ativos da carteira e das condições do mercado. Não existe garantia de que um determinado rendimento será mantido.
Posso vender minhas cotas pelo Nubank?
Sim. O Nubank disponibiliza operações de compra e venda de ativos de Bolsa pelo aplicativo. A venda, entretanto, depende da existência de compradores no mercado.
O lucro da venda de FII paga Imposto de Renda?
Sim. O ganho líquido obtido na venda de cotas de FII está sujeito à alíquota de 20%.